7 préstamos hipotecarios para los compradores actuales sin pago inicial y con pago inicial bajo (actualizado para 2016)

Usted no necesita efectuar un pago inicial del 20%

El mercado inmobiliario se está recuperando.

Desde comienzos de 2012, los valores de las viviendas han aumentado casi un 30 por ciento en todo el país. Lamentablemente, los alquileres están subiendo con la misma rapidez. En muchos mercados de los Estados Unidos, hoy es más económico ser propietario de una vivienda que alquilar, que es uno de los motivos por los que los compradores de viviendas por primera vez representan el 30% de las compras de viviendas en la actualidad.

Esto representa una participación en el mercado más alta que la de los últimos años; una cifra estimulada por tres factores clave.

En primer lugar, las tasas hipotecariasestán ultrabajas, lo cual ha impulsado el acceso a la vivienda en todo el país. Las tasas continúan rondando cerca del 4 por ciento, y permanecen firmes por debajo de los niveles del último año.

En segundo lugar, de acuerdo con el proveedor de software para hipotecas Ellie Mae, los prestamistas de los EE. UU. están aprobando más préstamos para compras que durante cualquier otro período en esta década. Hace algunos años, los bancos apenas si aprobaban la mitadde todos los préstamos para compras. Actualmente, están aprobando más de dos tercios.

Eso es un cambio radical.

Y, en tercer lugar, hay más programas hipotecarios sin pago inicial o con un pago inicial bajodisponibles para los compradores de viviendas actuales que durante cualquier otro período en los últimos 10 años.

A continuación se incluye una presentación de siete préstamos populares disponibles para los actuales compradores de viviendas por primera vez y los que vuelven a comprar. Cada uno de ellos está habitualmente disponible con tasas que se pueden ver de antemano en línea, en cualquier momento.

Préstamos hipotecarios sin pago inicial y con pago inicial bajo para 2015

Préstamo de la FHA (3.5% de pago inicial)

Los préstamos de la FHA permiten un pago inicial del 3.5 por ciento. Asegurados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), estos préstamos se encuentran entre los más flexibles e indulgentes para los compradores de viviendas actuales.

Los préstamos de la FHA suelen ser más apropiados para los compradores con un pago inicial bajo, con puntuaciones de crédito promedio o por debajo del promedio; y para compradores que están buscando viviendas con múltiples unidades (por ej., viviendas con 2, 3 y 4 unidades) como vivienda principal.

Los préstamos de la FHA requieren primas de seguro hipotecario (MIP), pero en enero de 2015 esos costos de MIP de la FHA se redujeron para permitir que los préstamos de la FHA siguieran siendo asequibles para los compradores que utilizan el programa.

Tenga en cuenta lo siguiente: Los préstamos de la FHA son adquiribles, lo que significa que un futuro comprador de su vivienda puede comprarla con su préstamo de la FHA —¡y su tasa hipotecaria!— aún vinculada. De hecho, usted puede pasarle las tasas bajas de la actualidad a un futuro comprador de su vivienda.

Conventional 97 (3% de pago inicial)

El Conventional 97es un programa especial que fue reincorporado recientemente por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que es el organismo controlante de Fannie Mae y de Freddie Mac.

El Conventional 97 requiere un pago inicial de solo el 3 por ciento y, entre otros beneficios del programa, el Conventional 97 permite que el pago inicial de un comprador sea donado por un tercero. El único requisito es que el donante tenga un parentesco de sangre o por matrimonio con el comprador de la vivienda; o que sea su tutor legal, pareja de hecho o novio/novia.

La hipoteca Conventional 97 se limita a $417,000, independientemente de sulímite para préstamos hipotecarioslocal; y no se permiten viviendas con múltiples unidades. El programa también se limita a hipotecas de tasa fija únicamente.

Tenga en cuenta lo siguiente: El Programa Conventional 97 suele ser más costoso mensualmente que una hipoteca de la FHA similar. Sin embargo, debido a que el seguro hipotecario del programa puede cancelarse en tan solo 12 meses desde la fecha de la compra, sus costos a largo plazo suelen ser mucho más bajos.

Préstamos con pagos iniciales bajos “especiales”

Good Neighbor Next Door ($100 de pago inicial)

El programa Good Neighbor Next Door (GNND)es un programa hipotecario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) especial que permite a los compradores de viviendas adquirir casas con tan solo $100 de pago inicial. El programa está disponible para los miembros de organismos de aplicación de la ley; bomberos o técnicos en emergencias médicas; y maestros desde antes del kindergarten hasta el 12.º grado.

Los compradores del programa también reciben un descuento en la compra de la vivienda del 50 por ciento... ¡sí, el 50 por ciento!, a cambio de aceptar que la vivienda sea su única residencia durante 36 meses como mínimo. Entonces, a través de Good Neighbor Next Door, una casa de $100,000 puede comprarse por $50,000.

El programa Good Neighbor Next Door les permite a los compradores utilizar financiamiento para hipotecas de la FHA, VA o convencionales, lo que contribuye a garantizar tasas de interés bajas.

Tenga en cuenta lo siguiente: El programa Good Neighbor Next Door le otorga hasta 180 días para mudarse a su nuevo hogar; por eso, si piensa hacer reparaciones antes del Día de la Mudanza, no hay ningún motivo para que las obras en la casa se hagan con apuro.

Préstamo para la construcción de viviendas (3.5% de pago inicial)

De todos los programas hipotecarios sin pago inicial y con pago inicial bajo disponibles para los compradores de viviendas actuales, solo uno puede utilizarse para la construcción de viviendas: el préstamo 203k de la FHA.
El préstamo 203k se ofrece en dos variedades. El primero es el 203k Simplificado, que se usa para proyectos más reducidos y que se limita a $35,000 en costos totales de reparación.

El préstamo 203k más común es el 203k “estándar”, que se usa para proyectos que implican mover paredes o reemplazar cañerías; o hacer cualquier otra cosa que le impediría vivir en la propiedad mientras se realizan las obras. El 203k estándar también puede utilizarse para obras de jardinería o para convertir una casa con más de 4 unidades en una unidad de 4 unidades ocupadas por el propietario.

Tenga en cuenta lo siguiente: Dado que el préstamo 203k está respaldado por la FHA, los compradores de viviendas que lo utilicen siguen siendo elegibles para usar el programa de refinanciamiento popular de la FHA: el Refinanciamiento Simplificado de la FHA. El Refinanciamiento Simplificado de la FHA es ampliamente considerado como el programa más simple y más rápido para refinanciar un préstamo hipotecario anterior.

Hipoteca concatenada “Piggy-Back” (10% de pago inicial)

La Hipoteca “Piggy-Back” en realidad no es una hipoteca; son doshipotecas, una concatenada con otra a fin de pedir en préstamo el 90% del precio de compra de una vivienda.

A veces denominada “80/10/10”, la Hipoteca Concatenada exige al comprador que aporte el 10% de pago inicial en el momento del cierre y, para evitar tener que pagar el seguro hipotecario, se emiten dos hipotecas en lugar de una. La primera hipoteca suele ser una hipoteca convencional, emitida por el 80% del precio de compra de la vivienda.

La segunda hipoteca suele ser una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC), emitida por el 10%.

Las Hipotecas Concatenadas suelen ser utilizadas por los compradores de viviendas que piensan liquidar o reducir el saldo de su segunda hipoteca dentro de los primeros 24 meses desde que se convierten en propietarios.

Tenga en cuenta lo siguiente: La segunda hipoteca de una Hipoteca Concatenada suele ser ajustable y estar ligada a la Tasa de Interés Preferencial, que está ligada a la Tasa de los Fondos de la Reserva Federal. Cuando la economía está en expansión, la Tasa de los Fondos de la Reserva Federal puede subir en forma inesperada, lo cual hará que su pago de la vivienda mensual total aumente considerablemente. Tenga cuidado al seleccionar una hipoteca vinculada a la Tasa de Interés Preferencial.

Préstamo del USDA (no se requiere un pago inicial)

El préstamo del Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) está garantizado por dicha entidad y permite un financiamiento del 100%. Formalmente conocido como “préstamo de la Sección 502”, los prestamistas a veces llaman al préstamo del USDA “Préstamo para Viviendas Rurales”, que es un nombre poco apropiado.

Los préstamos del USDA están disponibles en áreas no rurales también, incluso dentro de muchos suburbios de los EE. UU.

El gran atractivo del préstamo del USDA es que sus tasas hipotecarias suelen ser las más bajas de todos los programas hipotecarios sin pago inicial y con pago inicial bajo, y sus requisitos de seguro hipotecario también suelen ser bastante bajos.

Por ejemplo, en comparación con los préstamos de la FHA, los costos del seguro hipotecario del USDA son la mitad, que es el motivo por el cual muchos de los compradores actuales preferirán un préstamo del USDA a uno de la FHA, incluso si piensan aportar un pago inicial del 3.5%. Simplemente, los préstamos del USDA son más económicos.

A fin de calificar para un préstamo del USDA, los ingresos familiares de los compradores de viviendas no pueden superar el promedio local en más del quince por ciento. Sin embargo, a las familias grandes se les otorgan ciertos derechos de exclusión.

Tenga en cuenta lo siguiente: El programa de préstamos del USDA se encuentra entre los pocos programas hipotecarios sin pago inicial y con pago inicial bajo que pueden utilizarse para comprar viviendas prefabricadas y modulares.

Préstamos del VA (no se requiere un pago inicial)

Los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) son préstamos garantizados por dicha entidad. En términos generales, los préstamos del VA están disponibles para miembros en servicio activo del ejército de los EE. UU.; miembros en servicio dados de baja con honores; y muchos cónyuges sobrevivientes.

Revise la guía completa de elegibilidad para la hipoteca del VAaquí.

Los préstamos del VA son únicos entre los programas hipotecarios sin pago inicial y con pago inicial bajo porque no requieren pago inicial de ningún tipo y nuncaexigen que el comprador realice un pago de seguro hipotecario.

Los préstamos del VA pueden utilizarse para viviendas de cualquier tipo —unifamiliares, condominios, de múltiples unidades, y más—, y son adquiribles por futuros compradores de viviendas del VA. Asimismo, el préstamo del VA se puede utilizar para financiar mejoras en el consumo eficiente de energía de una vivienda.

Tenga en cuenta lo siguiente: Las tasas de interés para un préstamo del VA suelen ser las más bajas de los tres tipos de préstamos “principales”: del VA, de la FHA y los convencionales. De acuerdo con datos de Ellie Mae, las tasas hipotecarias del VA son mejores que las de la FHA en alrededor de un octavo de punto porcentual y pueden ser hasta cuarenta puntos básicos (0.40%) más bajas que las de un préstamo convencional similar.

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Existe un grupo de opciones de hipotecas sin pago inicial y con pago inicial bajo para los compradores de viviendas de la actualidad; por lo tanto, ya sea que se trate de un comprador por primera vez o de uno experimentado, probablemente haya un programa para ayudarle a comprar una vivienda.

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